📂 Categoría: Real Estate,Finance,Strategy,real-estate,tax,investing,finance,investment,money,personal-finance,strategy,economy | 📅 Fecha: 1771150678
🔍 En este artículo:
Ser propietario de una propiedad de alquiler conlleva importantes beneficios fiscales. Tan importantes que, cuando se utilizan estratégicamente, pueden ayudar a los inversores a escalar únicamente a través del ahorro fiscal.
Jill Green, una doctora de tiempo completo que invierte en bienes raíces con su esposo, ha utilizado los ahorros fiscales para aumentar su cartera en aproximadamente una propiedad por año.
Una de las estrategias detrás de su crecimiento: los estudios de segregación de costos, que le permiten a él y a otros inversores inmobiliarios acelerar la depreciación.
Por qué es importante la depreciación
Los propietarios de propiedades en alquiler pueden deducir una amplia gama de gastos, incluidos los intereses y seguros hipotecarios, así como los costos de viaje y equipo, lo que reduce significativamente sus ingresos imponibles.
Una de las deducciones más poderosas es la depreciación.
La depreciación permite a los inversores deducir el costo de un edificio durante su vida útil definida por el IRS: 27,5 años para propiedades residenciales y 39 años para propiedades comerciales. Para calcular la depreciación anual, los propietarios dividen el valor del edificio (excluyendo el terreno) por el programa aplicable.
Por ejemplo, si compra un edificio comercial por valor de 1 millón de dólares, la depreciación estándar le permite deducir 1/39 de su valor cada año.
Un estudio sobre segregación de costos cambia este cálculo.
Cómo funciona un “segmento de costos”
Un estudio de separación de costos, a menudo llamado «segmento de costos», acelera la depreciación al separar un edificio en componentes que pueden depreciarse más rápidamente que el edificio en su conjunto.
Los ingenieros analizan los elementos internos y externos de la propiedad, como pisos, sistemas eléctricos, plomería y HVAC, y reclasifican ciertas partes en categorías de depreciación más cortas de cinco, siete o 15 años. Pueden determinar que un tomacorriente no debería durar 39 años, por ejemplo, sino que debe ser un activo de tres años.
Así, en lugar de depreciar todo el edificio en 1 millón de dólares en 39 años, ciertas partes podrían depreciarse más rápidamente. Esta aceleración puede aumentar significativamente las deducciones del primer año.
Utilizando el mismo ejemplo del millón de dólares: en lugar de deducir aproximadamente 25.600 dólares en el primer año (1/39 de millón de dólares), un inversor podría potencialmente deducir cientos de miles de dólares por adelantado con una depreciación acelerada y una bonificación.
Reclamar deducciones mayores desde el principio de la propiedad reduce la obligación tributaria y aumenta el flujo de caja disponible.
«Puedes tomar una gran parte en esos primeros años y esencialmente ponerte en una posición perdedora porque la deducción es muy grande», dijo la contadora pública Kristel Espinosa a Business Insider. «Si no necesita la pérdida total en el año actual, esa pérdida se trasladará a los años siguientes, por lo que esas pérdidas podrían proteger los ingresos por alquiler de esa propiedad en los años venideros».
Tenga en cuenta que, en la mayoría de los casos, la depreciación puede compensar los ingresos pasivos (como los ingresos por alquiler), pero no los ingresos activos como los salarios W-2. Sin embargo, los inversores que califican como profesionales de bienes raíces según las reglas del IRS pueden utilizar las pérdidas de alquiler para compensar sus ingresos activos. El cónyuge de Green califica para el Estatus de Profesional de Bienes Raíces, o REPS, lo que hace que sus estudios sobre segregación de costos sean particularmente poderosos: las deducciones por depreciación acelerada pueden compensar los ingresos activos, generando ahorros fiscales significativos e inmediatos que de otro modo no estarían disponibles.
¿Para quién tiene sentido la segregación de costos?
Un estudio sectorial suele costar varios miles de dólares y puede llevar de uno a dos meses. El significado de esta decisión depende del tamaño de la propiedad, del precio de compra y de la situación fiscal del inversor.
Espinosa dijo que la estrategia suele funcionar mejor para inversores de mayores ingresos que poseen propiedades comerciales o grandes carteras.
Normalmente, «un estudio de segregación de costos suele reclasificar entre el 20 y el 40 por ciento de los costos de un edificio en períodos de depreciación más cortos», explicó. «Esto puede generar ahorros fiscales durante el primer año de entre 50.000 y más de 150.000 dólares por millón de dólares de costos de construcción, dependiendo de los resultados del estudio y su situación fiscal».
Dio el ejemplo de un edificio comercial de 15 millones de dólares. Si se reclasifican 5 millones de dólares como activos de vida más corta y califican para una depreciación adicional, eso podría generar 3 millones de dólares en deducciones. A una tasa impositiva federal del 37%, eso representa aproximadamente $1,11 millones en ahorros en impuestos federales, antes de contabilizar los impuestos estatales.
En un caso, Espinosa dijo que un cliente ahorró alrededor de $1,8 millones en impuestos después de pagar alrededor de $10,000 por el estudio. No fue un caso extremo para su clientela, que incluye personas con altos ingresos en los tramos impositivos más altos y, por lo general, con grandes carteras y propiedades comerciales, dijo.
Sin embargo, los estudios por segmentos de costes no tienen sentido para cada inmueble. Generalmente son más valiosos para edificios comerciales, que tienen más componentes para reclasificar, y para precios de compra más altos.
Green dijo que consultó con su contador público certificado antes de encargar un estudio. Cuando compró una propiedad por $123,000, no tenía sentido financiero, especialmente porque planeaba venderla rápidamente.
Espinosa aconseja a los inversores que trabajen en estrecha colaboración con contadores públicos experimentados y especialistas en segregación de costos y que mantengan informes de ingeniería detallados en caso de una auditoría.
«La separación de costos es poderosa», dijo, «pero requiere una ejecución cuidadosa».
Ser propietario de una propiedad de alquiler conlleva importantes beneficios fiscales. Tan importantes que, cuando se utilizan estratégicamente, pueden ayudar a los inversores a escalar únicamente a través del ahorro fiscal.
Jill Green, una doctora de tiempo completo que invierte en bienes raíces con su esposo, ha utilizado los ahorros fiscales para aumentar su cartera en aproximadamente una propiedad por año.
Una de las estrategias detrás de su crecimiento: los estudios de segregación de costos, que le permiten a él y a otros inversores inmobiliarios acelerar la depreciación.
Por qué es importante la depreciación
Los propietarios de propiedades en alquiler pueden deducir una amplia gama de gastos, incluidos los intereses y seguros hipotecarios, así como los costos de viaje y equipo, lo que reduce significativamente sus ingresos imponibles.
Una de las deducciones más poderosas es la depreciación.
La depreciación permite a los inversores deducir el costo de un edificio durante su vida útil definida por el IRS: 27,5 años para propiedades residenciales y 39 años para propiedades comerciales. Para calcular la depreciación anual, los propietarios dividen el valor del edificio (excluyendo el terreno) por el programa aplicable.
Por ejemplo, si compra un edificio comercial por valor de 1 millón de dólares, la depreciación estándar le permite deducir 1/39 de su valor cada año.
Un estudio sobre segregación de costos cambia este cálculo.
Cómo funciona un “segmento de costos”
Un estudio de separación de costos, a menudo llamado «segmento de costos», acelera la depreciación al separar un edificio en componentes que pueden depreciarse más rápidamente que el edificio en su conjunto.
Los ingenieros analizan los elementos internos y externos de la propiedad, como pisos, sistemas eléctricos, plomería y HVAC, y reclasifican ciertas partes en categorías de depreciación más cortas de cinco, siete o 15 años. Pueden determinar que un tomacorriente no debería durar 39 años, por ejemplo, sino que debe ser un activo de tres años.
Así, en lugar de depreciar todo el edificio en 1 millón de dólares en 39 años, ciertas partes podrían depreciarse más rápidamente. Esta aceleración puede aumentar significativamente las deducciones del primer año.
Utilizando el mismo ejemplo del millón de dólares: en lugar de deducir aproximadamente 25.600 dólares en el primer año (1/39 de millón de dólares), un inversor podría potencialmente deducir cientos de miles de dólares por adelantado con una depreciación acelerada y una bonificación.
Reclamar deducciones mayores desde el principio de la propiedad reduce la obligación tributaria y aumenta el flujo de caja disponible.
«Puedes tomar una gran parte en esos primeros años y esencialmente ponerte en una posición perdedora porque la deducción es muy grande», dijo la contadora pública Kristel Espinosa a Business Insider. «Si no necesita la pérdida total en el año actual, esa pérdida se trasladará a los años siguientes, por lo que esas pérdidas podrían proteger los ingresos por alquiler de esa propiedad en los años venideros».
Tenga en cuenta que, en la mayoría de los casos, la depreciación puede compensar los ingresos pasivos (como los ingresos por alquiler), pero no los ingresos activos como los salarios W-2. Sin embargo, los inversores que califican como profesionales de bienes raíces según las reglas del IRS pueden utilizar las pérdidas de alquiler para compensar sus ingresos activos. El cónyuge de Green califica para el Estatus de Profesional de Bienes Raíces, o REPS, lo que hace que sus estudios sobre segregación de costos sean particularmente poderosos: las deducciones por depreciación acelerada pueden compensar los ingresos activos, generando ahorros fiscales significativos e inmediatos que de otro modo no estarían disponibles.
¿Para quién tiene sentido la segregación de costos?
Un estudio sectorial suele costar varios miles de dólares y puede llevar de uno a dos meses. El significado de esta decisión depende del tamaño de la propiedad, del precio de compra y de la situación fiscal del inversor.
Espinosa dijo que la estrategia suele funcionar mejor para inversores de mayores ingresos que poseen propiedades comerciales o grandes carteras.
Normalmente, «un estudio de segregación de costos suele reclasificar entre el 20 y el 40 por ciento de los costos de un edificio en períodos de depreciación más cortos», explicó. «Esto puede generar ahorros fiscales durante el primer año de entre 50.000 y más de 150.000 dólares por millón de dólares de costos de construcción, dependiendo de los resultados del estudio y su situación fiscal».
Dio el ejemplo de un edificio comercial de 15 millones de dólares. Si se reclasifican 5 millones de dólares como activos de vida más corta y califican para una depreciación adicional, eso podría generar 3 millones de dólares en deducciones. A una tasa impositiva federal del 37%, eso representa aproximadamente $1,11 millones en ahorros en impuestos federales, antes de contabilizar los impuestos estatales.
En un caso, Espinosa dijo que un cliente ahorró alrededor de $1,8 millones en impuestos después de pagar alrededor de $10,000 por el estudio. No fue un caso extremo para su clientela, que incluye personas con altos ingresos en los tramos impositivos más altos y, por lo general, con grandes carteras y propiedades comerciales, dijo.
Sin embargo, los estudios por segmentos de costes no tienen sentido para cada inmueble. Generalmente son más valiosos para edificios comerciales, que tienen más componentes para reclasificar, y para precios de compra más altos.
Green dijo que consultó con su contador público certificado antes de encargar un estudio. Cuando compró una propiedad por $123,000, no tenía sentido financiero, especialmente porque planeaba venderla rápidamente.
Espinosa aconseja a los inversores que trabajen en estrecha colaboración con contadores públicos experimentados y especialistas en segregación de costos y que mantengan informes de ingeniería detallados en caso de una auditoría.
«La separación de costos es poderosa», dijo, «pero requiere una ejecución cuidadosa».
💡 Puntos Clave
- Este artículo cubre aspectos importantes sobre Real Estate,Finance,Strategy,real-estate,tax,investing,finance,investment,money,personal-finance,strategy,economy
- Información verificada y traducida de fuente confiable
- Contenido actualizado y relevante para nuestra audiencia
📚 Información de la Fuente
| 📰 Publicación: | www.businessinsider.com |
| ✍️ Autor: | Kathleen Elkins |
| 📅 Fecha Original: | 2026-02-15 10:15:00 |
| 🔗 Enlace: | Ver artículo original |
Nota de transparencia: Este artículo ha sido traducido y adaptado del inglés al español para facilitar su comprensión. El contenido se mantiene fiel a la fuente original, disponible en el enlace proporcionado arriba.
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