Los trabajadores trabajan en la estructura del techo de una nueva casa en construcción, el martes 15 de julio de 2025, en Richardson, Texas.
Tony Gutiérrez/AP
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Si todavía hay espacio para llegar a un acuerdo en Washington, entonces los legisladores deben hacer algo para que la propiedad de vivienda sea más asequible. El martes, legisladores de ambos partidos realizaron las votaciones finales en la Cámara para aprobar el mayor proyecto de ley de vivienda en décadas.
El proyecto de ley, llamado Ley de Caminos hacia la Vivienda del Siglo XXI, fue aprobado por 358 votos contra 32 en la Cámara. El Senado lo aprobó el lunes con un apoyo bipartidista igualmente abrumador. Ahora el documento se dirige al escritorio del presidente Trump para su firma.
En una entrevista con NPR, la senadora Elizabeth Warren, demócrata de Massachusetts, una de las patrocinadoras del proyecto de ley, dijo que la asequibilidad de la vivienda ha sido una prioridad para el Congreso.
«Cada vez que un miembro del Congreso regresa a casa, escucha lo urgente que es bajar los precios de las viviendas. Y eso es lo que hace este proyecto de ley», dijo.
Una serie de factores hacen que las viviendas estén fuera del alcance de muchos compradores en Estados Unidos. Según el corredor inmobiliario Redfin, una familia necesita unos ingresos de aprox. $117,000 al año comprar una casa típica en el mercado, casi $30,000 más que el ingreso de la mayoría de los hogares estadounidenses.
Las tasas de interés hipotecarias también han aumentado en los últimos años, y esto aumenta el costo mensual de propiedad. Las tasas de interés habían caído a principios de este año, pero la guerra en Irán aumentó los costos de endeudamiento y el promedio nacional es ahora de alrededor del 6,5%. Las familias también tienen un poder adquisitivo más bajo, ya que la inflación supera los salarios.
Pero el principal problema que este proyecto de ley intenta abordar es que Estados Unidos no tiene suficientes viviendas para satisfacer la demanda. Realtor.com estima que el año pasado a Estados Unidos le faltaron más de 4 millones unidades de vivienda.
«La oferta es el principal problema aquí», dijo Jeanna Kenney, profesora asistente de economía, finanzas y bienes raíces en la Universidad de Villanova. «Todo lo que se pueda hacer para facilitar el suministro será beneficioso a largo plazo».
Prohibición a inversores corporativos que compren cientos de casas
En lugar de hacer un solo cambio, el proyecto de ley es una mezcolanza de disposiciones diseñadas para fomentar la construcción de viviendas o facilitar la compra de viviendas a quienes buscan viviendas. La parte más llamativa del paquete es una prohibición que impide a los inversores corporativos comprar más viviendas para alquilar. Si uno de estos grupos ya posee al menos 350 viviendas, no podrá permitirse otra vivienda.
Esta disposición fue una de las que recibió más oposición a medida que el proyecto de ley avanzaba en el proceso legislativo. Algunos políticos apoyan esto como una medida para impedir que los propietarios corporativos puedan superar las ofertas de las familias y comprar gran parte del mercado inmobiliario local con ofertas en efectivo.
Sin embargo, a nivel nacional estos inversores sólo suman aprox. 3% del mercado de alquiler unifamiliar. Y algunos expertos advierten que tal prohibición podría ocurrir. límite oferta de viviendas disponibles, ya que los inversores a menudo compran y mejoran viviendas que de otro modo desaparecerían del mercado. «Esto desalienta la inversión, y necesitamos más inversión en el parque de viviendas, no menos», dijo Ross Marchand, director ejecutivo del grupo de expertos de derecha Taxpayer Protection Alliance.
Sin embargo, Warren elogió la prohibición a los inversores y señaló que los inversores compraron una gran parte del mercado en algunas partes del país, como Atlanta. «Si no vives en un entorno donde el capital privado ha entrado, créeme, estás en su lista», dijo Warren.
Simplificación de las normas para los constructores de viviendas
Si bien la ley no proporciona nuevos dólares federales para la construcción de viviendas, simplifica algunas de las regulaciones que los constructores de viviendas deben cumplir para obtener el financiamiento federal existente.
Por ejemplo, permite a los constructores saltarse las revisiones ambientales cuando un proyecto de vivienda se construye entre dos edificios que ya han pasado por el proceso.
Una disposición diferente crea un programa de subvenciones para que las comunidades desarrollen “libros de patrones” de diseños de viviendas preaprobados, de modo que los constructores no necesiten tantas aprobaciones para cumplir con el código.
Otro esfuerzo es hacer que las casas prefabricadas sean más asequibles eliminando la regla de que las casas deben tener marcos permanentes o marcos de acero removibles. Las casas prefabricadas a menudo están montadas sobre cimientos permanentes, y los expertos en políticas de vivienda dicen que eliminar el requisito del chasis podría reducir los costos de construcción entre $5,000 y $10,000 y permitir diseños que incorporen más fácilmente un segundo piso o sótano.
«No tener ese chasis reducirá el precio varios miles de dólares de inmediato, y este ya es un tipo de casa mucho más barata que una casa tradicional», dice Kate Wood, experta en préstamos del sitio de asesoramiento financiero NerdWallet. (Construido con palos es un término inmobiliario para una casa de madera construida en el lugar, no prefabricada).
El proyecto de ley también alienta a los gobiernos locales a acelerar el proceso de construcción de viviendas proporcionando más fondos federales a los lugares que están construyendo más viviendas. «Si no se construyen más viviendas, se pierden esos incentivos. Y esos incentivos deberían ir a los lugares donde se construyen más viviendas», dijo uno de los patrocinadores del proyecto de ley, el senador Tim Scott, republicano por Carolina del Sur, en el pleno del Senado el lunes antes de la votación de la cámara.
Lo que la ley federal no puede hacer
El papel de los legisladores en Washington es limitado en lo que respecta a la construcción de viviendas: los gobiernos locales tienen mucha mayor autoridad en lo que respecta a la construcción. Lo mismo ocurre con los constructores privados, que enfrentan desafíos externos como altos costos laborales y de suministro.
Y el Congreso no tiene voz ni voto sobre las tasas hipotecarias. Con el aumento de la inflación, la Reserva Federal podría hacer precisamente eso elevar tipos de interés a finales de este año.
Pero sigue siendo el proyecto de ley de asequibilidad de vivienda más grande aprobado por el Congreso en décadas, y los investigadores y actores de la industria de la vivienda dicen que podría ayudar a que la propiedad de vivienda sea más accesible.
«Honestamente, el sueño de ser propietario de una casa es sólo un sueño para muchos estadounidenses», dijo Amanda Crist, vicepresidenta de participación de miembros de Greater Nashville Realtors. Dijo que cualquier cosa que ayude a mejorar la asequibilidad es “absolutamente necesaria”.
El senador Warren lo expresó de esta manera: «Han pasado más de 30 años desde que el gobierno federal no hizo más que sentarse y decir: ‘Maldita sea, los precios de las viviendas seguramente han subido’. Finalmente, realmente nos estamos moviendo».
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