📂 Categoría: Real Estate,brrrr,real-estate-investing,investment-property,cash-flow,real-estate-strategy,financial-independence | 📅 Fecha: 1774172046
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La inversión inmobiliaria puede ser una forma eficaz de generar riqueza, pero no es tan simple como seleccionar un fondo indexado, contribuir a él y dejarlo crecer.
Una inversión inmobiliaria exitosa requiere tiempo, estrategia y dinero, a menudo una cantidad significativa, especialmente para los inversores que buscan crear carteras de múltiples propiedades.
Para escalar sin tener que ahorrar para un nuevo pago inicial y costos de cierre de cada transacción, algunos inversores utilizan una estrategia conocida como «comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir» o BRRRR.
El proceso consiste en comprar una propiedad con potencial, reformarla y alquilarla. Una vez alquilado, el siguiente paso es refinanciar, lo que permite a los inversores retirar su inversión inicial, junto con el capital que han acumulado, para ayudar a financiar su próxima compra. Los bancos suelen prestar hasta el 70-75% del valor de una propiedad en una refinanciación con retiro de efectivo.
Escale rápidamente reciclando capital
Cuando se compra una propiedad de inversión, «realmente se requiere un pago inicial de al menos el 20 por ciento», dijo Pieter Louw a Business Insider. Él y su amigo de la infancia, Connor Swofford, utilizaron la estrategia BRRRR para pasar de cero a 24 unidades en 12 meses. “Incluso con una propiedad de $300.000 o $400.000, con costos de cierre, hay que presupuestar entre $60 y $80.000, lo cual no es muy escalable”.
Su primer contrato fue un dúplex con descuento en Buffalo. Dos de las tres unidades estaban listas para alquilarse, mientras que la tercera requería renovaciones. Dijeron que lo compraron por $295,000, invirtieron alrededor de $40,000 y en el momento de refinanciar la tasación era de $430,000.
“Eso realmente nos ayudó a comenzar”, dijo Louw.
Financiaron sus negocios con préstamos de dinero fuerte (préstamos a corto plazo garantizados por un activo «duro», como bienes raíces), agregando a veces dinero privado para el pago inicial o las renovaciones. Trabajar con prestamistas de dinero fuerte les permite moverse más rápidamente que los bancos tradicionales, aunque conlleva riesgos, dijo Swofford: «Es un gran pago global, hay que garantizar personalmente el préstamo, y hay un poco más de papeleo y obstáculos de cumplimiento más difíciles que superar».
Con la experiencia en construcción de Louw, pueden predecir con confianza los costos y el cronograma de su rehabilitación, lo cual es fundamental para el éxito de un BRRRR.
«Las dos cosas más importantes son asegurarse de que su presupuesto de construcción sea razonablemente preciso», dice Louw, «y conocer el precio de compra y su valor posterior: el ARV».
Carolyn Yu utilizó el método BRRRR para ampliar a cinco propiedades en dos años.
Su estrategia es comprar por debajo del valor de mercado, mejorar la propiedad, permitir que se aprecie y luego recurrir al capital acumulado para ayudar a financiar otra compra.
“Mi estrategia es básicamente utilizar cada propiedad para financiar la siguiente”, afirma este inversor de 27 años que busca una jubilación anticipada.
Una versión más lenta y flexible de BRRRR
Hay varias formas de realizar un BRRRR. El inversionista financieramente independiente Dion McNeeley ha experimentado con un “BRRRR con residencia”, y Mike Newton, un policía del estado de Washington que posee más de 20 propiedades de alquiler, utiliza lo que él llama una estrategia de “BRRRR lento” para reducir el riesgo.
«Una de las principales preocupaciones de la estrategia BRRRR es: ¿qué pasa si no obtengo la calificación que quiero? ¿Qué pasa si no lo renuevo tan rápido como pensaba? «, dijo Newton. «De repente, debido a que estoy tomando más tiempo, ahora me está costando mucho más dinero».
El inversor inmobiliario Mike Newton y su familia. Cortesía de Mike Newton
Su estrategia “Slow BRRRR” funciona así: primero, obtiene fondos privados de inversores individuales en su comunidad inmobiliaria local. Este paso no es único; la clave es cómo estructura los préstamos. Establece un préstamo sin intereses a cinco años. Por ejemplo, al comprar un triplex en 2025, pidió prestados 60.000 dólares a una tasa de interés del 10%, lo que significa que le debía al prestamista 6.000 dólares al año, o alrededor de 500 dólares al mes, sin pagos de principal.
Eventualmente pagará el préstamo en una suma global después de rehabilitar y refinanciar la propiedad, pero tiene mucho tiempo para hacerlo. Incluye una cláusula que le permite extender el préstamo por hasta tres años adicionales si la evaluación no alcanza un umbral específico. También incluye una cláusula penal por falta de pago anticipado.
«Si atravesamos una recesión loca o si el valor no se recupera, puedo esperar más y seguir generando efectivo», afirmó. “Aunque el 10% no es una buena tasa de interés, si no pagas capital, el pago real que hago de $500 por mes es menor de lo que sería un pago de capital más intereses”.
Cuando llega el momento adecuado, refinancia, paga al prestamista privado y pasa a la siguiente transacción.
Por qué algunos inversores ahora están recurriendo a BRRRR
Para los inversores Mike Gorius y Kevin Hart, con sede en Louisville, BRRRR se vuelve cada vez más atractivo a medida que evolucionan las condiciones del mercado.
Los socios comerciales se han centrado principalmente en la remodelación de viviendas desde que comenzaron a comprar bienes raíces juntos en 2019, pero están mirando más a proyectos BRRRR en 2026.
Debido a la desaceleración del mercado, se ha vuelto más difícil contar con ganancias rápidas de reventa.
Saben que la estrategia no está exenta de riesgos. Siempre debes asegurarte de que tus números funcionen y de que puedas lograr el valor que esperas, dice Hart.
«Desde el principio, siempre se corre el riesgo de rehabilitación y el riesgo de incurrir en los costos correctos para asegurarse de poder obtener una buena evaluación».
Sin embargo, en comparación con dar marcha atrás, BRRRR ofrece una salida más predecible.
«Se elimina el riesgo del mercado», explicó Hart. En lugar de preocuparse por quedarse sentado durante meses mientras paga intereses, «sabe que al final de la rehabilitación, puede encontrar un inquilino y refinanciar inmediatamente con el banco».
Puede que no genere dinero rápidamente como un tiro exitoso, pero están jugando a largo plazo.
